Análisis frente a una eventual erupción del volcán Cotopaxi y su impacto sobre los bienes inmuebles
Todos sabemos que el mercado inmobiliario es muy fluctuante entre oferta y demanda por la distinta naturaleza de su uso, diferenciándose entre bienes comerciales, residenciales, industriales, agrícolas, etc. Su variación es atribuida mayoritariamente a varios acontecimientos extrínsecos que impactan directamente en los valores de mercado, uno de estos agentes es la actual amenaza ante una eventual erupción del volcán Cotopaxi.
Todo empieza por rumorearse ante la incertidumbre de lo que pueda causar un fenómeno natural que no tiene predicción, esto desestabiliza emocional y económicamente a los sectores involucrados al tener una amenaza latente que pueda terminar con todo.
Sin lugar a duda los sectores afectados son todos, empezando desde el gobierno, quien frente a estos casos no ha tenido definido planes oportunos de prevención, sin dimensionar el impacto de potenciales riesgos para aplicar acciones inmediatas.
Otros sectores afectados son el comercial y agrícola, puesto que la amenaza se centra en una ubicación geográfica estratégica por la conectividad que tiene el centro del país con la capital ecuatoriana, por su abastecimiento y por la potencial producción agrícola y ganadera de esta zona.
Además, toda la sociedad ecuatoriana también sería afectada por verse afrontando indirectamente una desestabilización económica del gobierno, por el destino de recursos no programados hacia los sectores involucrados (implementación de impuestos, tasas, contribuciones, etc.); y por último, el sector más vulnerable son las poblaciones de riesgo, por tener alto impacto por las distintas afectaciones que se darían en sus tierras y edificaciones existentes, ya sea por flujos volcánicos y/o lahares.
Dentro de los afectados estarían desde las zonas rurales – agrícolas como el Valle Interandino de Mulaló, Latacunga y sus alrededores, hasta poblados importantes como Machachi, parte del Valle de los Chillos y Tumbaco.
Desde la Secretaría de Gestión de Riesgos, se ha emitido información importante acerca de las zonas vulnerables ante esta probable erupción, en donde ciertos cantones involucrados han tomado acciones; por ejemplo, algunos sectores residenciales del Cantón Latacunga han sido declarados como “zonas muertas”, por el hecho de estar directamente afectadas por alto riesgo. No se emiten permisos de construcción ni aprobación de planos. En estas zonas, se evidencia una sobre oferta de bienes inmuebles, en donde se registran valores del suelo y de edificaciones extremadamente bajos, para las cualidades que estas representan en condiciones normales. A su vez, en el valle de los Chillos, en importantes zonas pobladas de riesgo se registran casas deshabitadas y mayoritariamente también ofertadas a bajos precios en el mercado.
De acuerdo con el Plan de Riesgos del Cantón Rumiñahui, en el catastro municipal se determinó el grupo de predios que pueden ser impactados por la erupción, cuya cifra asciende a aproximadamente tres mil.
Ante esto se destaca también, que las instituciones financieras públicas y privadas se ven blindadas al no acoger estos inmuebles como garantías hipotecarias.
Bajo esta realidad inmobiliaria, se percibe alta inseguridad en la ciudadanía. Como expertos en materia, hemos monitoreado el mercado de inmuebles en las zonas involucradas; y concluimos que:
- Ante fenómenos naturales los resultados no son susceptibles para una mediación fiable. El impacto dependerá de la magnitud del evento.
- El desplazamiento de la población de áreas de riesgo, disminuye la demanda y precios de los bienes en las zonas afectadas.
- Los propietarios de inmuebles en muchas ocasiones toman decisiones apresuradas, que se dejan llevar por el temor, inestabilidad emocional y especulación por lo que terminan ofertando sus bienes a precios muy distantes a la realidad en condiciones habituales. Esto es normal, de alguna manera se desea rescatar «algo» a corto plazo, de lo que alguna vez fue una inversión, quedando muy por encima las prioridades de bienestar de familia, que atarse a una problemática social que atemoriza.
- La erupción volcánica podría causar daños en infraestructuras de casas, edificios y carreteras, las explosiones y caída de ceniza pueden causar daños en cubiertas, sistema de drenaje, sistemas de ventilación, sistemas eléctricos, entre otros, lo que podría afectar negativamente el valor de inmuebles en zonas cercanas.
- En caso de activos biológicos, la ceniza y gases volcánicos pueden contaminar aire, agua y suelo, afectando la calidad y permanencia (vida útil) de las plantaciones, sembríos y semovientes.
Arq. Jheysson Montufar
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