Vida útil de los bienes inmuebles
Arq. Jheysson Montufar
Como todo bien tangible los bienes inmuebles también tienen una vida útil, que determina el tiempo que durará una construcción desde su puesta en servicio hasta que ésta deje de funcionar óptimamente y deba evaluarse su reposición.
Este tiempo, es técnicamente establecido de acuerdo a su tipología arquitectónica y materiales constructivos, siendo diferente para la madera, el acero y el concreto, así como unos podrán tener mayor vida útil que otros en relación a su escala.
Existen bienes imponentes urbanísticamente como estadios, centros comerciales, centros de convenciones, aeropuertos, coliseos y demás inmuebles jerárquicos de ciudad que pueden tener entre los 80 a 100 años de vida, inclusive dadas las circunstancias, estos pueden extenderse en el tiempo.
Otros bienes, que podemos denominar “habituales” como edificaciones en altura, corporativos o residenciales, pueden alcanzar fácilmente los 80 años.
Tenemos también edificaciones de menor envergadura como viviendas unifamiliares que pueden alcanzar los 50 o 60 años de vida, así también como galpones o bodegas industriales que pueden estar catalogadas dentro de esta categoría.
Por último, tenemos construcciones menores, en donde su vida útil es variante, dependiendo sus materiales y en general su sistema constructivo y/o uso, las cuales se estiman 40 años de vida útil.
Con lo antes mencionado, queda claro que todo bien inmueble tiene establecida una vida útil, la cual plantea una expectativa aproximada entre 40 y 80 años. Del mismo modo, con el paso del tiempo su valor va minorando, debido a su desgaste natural y uso, a esto es lo que llamamos “Depreciación”. La depreciación es inevitable y la misma puede tener mayor o menor impacto en el valor comercial de un inmueble, de acuerdo al estado que presenta por uso y nivel de mantenimiento.
Precisamente, un punto clave para sostener el valor de los inmuebles en el tiempo, es el mantenimiento del que son objeto; un claro ejemplo de que el mantenimiento puede extender la vida útil de un inmueble son las edificaciones patrimoniales localizadas en el centro histórico de la ciudad de Quito, que, a pesar del paso del tiempo, aun cuando sus vidas útiles han culminado, se identifican edificaciones en buen estado que fueron intervenidas de fondo, de manera estructural, restauración y/o mantenimientos preventivos y correctivos que sin duda han sido un eje fundamental para alargar sus vidas útiles. Estos trabajos de obra civil en específico, se han alineado a varias exigencias técnicas constructivas reguladas mediante ordenanzas municipales.
En inmuebles de mayor escala, como edificios desarrollados en Propiedad Horizontal, el mantenimiento preventivo puede estar enfocado a impermeabilizaciones, revisión continua de sistemas de distribución de agua potable, aguas servidas y de aguas lluvias, control de humedades, revisión continua de maquinaria y equipos, etc.; y, el correctivo a pintura interior y exterior, mantenimiento de áreas comunales, limpieza en general, corrección de humedades, fugas de agua, mantenimiento y revisión continua del sistema eléctrico, etc. Estos planes de mantenimiento, deben ser identificados y programados técnicamente por profesionales capacitados, que puedan solventar oportunamente estas necesidades y puedan aplicar distintos métodos para el efecto.
Ahora, centrándonos en viviendas unifamiliares (mayoritariamente asentadas en nuestro país), no está por demás tener en cuenta también planes preventivos de mantenimiento acorde a la ubicación (clima) y uso de los inmuebles y sobre todo estar preparados para las épocas lluviosas suscitadas durante el año. Además, se deberían tomar en cuenta rubros importantes como impermeabilizaciones, control de filtraciones en cubiertas, corrección de humedades, mantenimiento de tuberías de agua potable y aguas negras, así como también se recomienda preservar la estética y presentación de las construcciones mediante trabajos de pintura interior y exterior. Esto, como problemas habituales dentro de nuestro hábitat.
En definitiva, es un gasto económico inevitable cumplir con estas consideraciones. Sin duda, esto motiva a que los valores comerciales de las propiedades puedan sostenerse en el tiempo y que su depreciación no sea tan fuerte con el paso de los años. Es mucho más costoso realizar mantenimientos correctivos que preventivos, para lo cual es recomendable tener un plan establecido para cada tipo de inmueble.
Una edificación que ha recibido un adecuado mantenimiento, ante una hipotética venta o enajenación, generará que el inmueble sea más apetecido en el mercado y por tanto mayor poder de negociación y, por otro lado, el futuro comprador no tendrá que realizar gastos extras sobre el bien, factores que en muchos casos desmotivan para una exitosa transacción.
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