Inmovaluar

Mitos y errores que destruyen el valor de los inmuebles en Ecuador: Una guía técnica

qbit — Thu, 26 Mar 2026 03:57:25 +0000

En el dinámico sector inmobiliario ecuatoriano, desde las zonas residenciales de Quito hasta los proyectos urbanos en Guayaquil, abundan las creencias populares que pueden llevar a decisiones financieras equivocadas. Estos mitos no solo estancan la venta de una propiedad, sino que pueden provocar una pérdida significativa del valor real del patrimonio.

Solo las mejoras funcionales bien ejecutadas aumentan el valor de tu propiedad. Inmovaluar te ayuda a diferenciar entre creencias y criterios técnicos.

A continuación, desglosamos los errores más comunes y cómo el enfoque de INMOVALUAR te ayuda a proteger y aumentar el valor de tu inversión basada en datos, no en suposiciones.

1. El mito de la remodelación infinita

Uno de los errores más costosos es pensar que “remodelar siempre aumenta el valor”. La realidad técnica es que no toda intervención se traduce en un incremento directo del precio de mercado.

- El error del exceso: Realizar inversiones desproporcionadas o utilizar materiales que están fuera del estándar del sector puede ser contraproducente.
- La personalización excesiva: Cambios muy específicos basados en gustos personales suelen reducir el atractivo comercial para futuros compradores.
- Criterio Profesional: Antes de colocar la primera piedra, es vital consultar con un perito que determine si la mejora realmente aportará valor de mercado o si solo será un gasto irrecuperable.

2. Basar el precio en el «Costo Histórico» o la Necesidad

Es común escuchar: “El precio lo pongo según lo que necesito o lo que invertí”. Este es, quizás, el error más frecuente en las negociaciones informales.

El mercado inmobiliario es comparativo y dinámico; no paga por el gasto acumulado del propietario ni por sus urgencias económicas, sino por el valor percibido y la realidad del entorno.

- La trampa del sentimiento: Fijar el precio basándose en la necesidad económica nubla el juicio comercial.
- La solución técnica: Para evitar que la propiedad pase meses sin venderse, la recomendación es apoyarse en un avalúo técnico actualizado que use referencias reales de ventas recientes en la zona específica.

3. La falsa seguridad de esperar el «Momento Perfecto»

Existe la creencia de que “mientras más tiempo espere, más se valorizará” mi propiedad. Sin embargo, en el mercado de Ecuador, el tiempo no siempre juega a favor del vendedor.

- Factores de riesgo: El estancamiento o la pérdida de valor pueden ocurrir debido a una sobreoferta en el sector, cambios drásticos en la normativa urbana o la disminución de la demanda en zonas específicas.
- Estrategia Proactiva: No esperes a que el mercado baje. Analiza el comportamiento actual y considera las oportunidades de venta cuando la demanda esté activa y el entorno sea favorable.

4. Estética vs. Realidad Estructural y Legal

El mito de que “pintar y decorar es suficiente para vender mejor” es una verdad a medias. Si bien la apariencia inicial (el home staging) ayuda a captar atención, no sustituye el estado real del inmueble.

- Lo que el ojo no ve: Los problemas de humedad, las instalaciones eléctricas deterioradas o las fallas estructurales pesan mucho más en un avalúo que una fachada bonita.
- El riesgo legal: Tener la documentación en regla es tan importante como la pintura. Diferencias entre lo construido y lo registrado pueden destruir una venta en la etapa de cierre.
- Consejo INMOVALUAR: Mantén tu propiedad en óptimas condiciones técnicas y legales antes de lanzarla al mercado.

5. Subestimar el poder de un Avalúo Profesional

Muchos propietarios creen que “el avalúo no es necesario si ya tengo un precio en mente”. Esta mentalidad suele llevar a conflictos durante la negociación o con las entidades financieras que otorgan los créditos hipotecarios.

Un avalúo profesional realizado por expertos certificados:

1. Determina el valor justo basado en métodos técnicos, no en intuiciones.
2. Respalda la negociación frente a compradores que intentan bajar el precio sin fundamentos.
3. Facilita los procesos bancarios al presentar cifras coherentes con la realidad del mercado.
4. Debe actualizarse periódicamente, especialmente si las condiciones del inmueble o del entorno han cambiado.

Gestión Inteligente de tu Patrimonio

El valor de un inmueble en Ecuador no depende del azar o de la suerte en la negociación. Depende de una gestión inteligente, profesional y basada en datos reales.

Evitar estos mitos y errores es el primer paso para proteger tu patrimonio y tomar decisiones informadas que garanticen una rentabilidad real. En INMOVALUAR, transformamos la información técnica en tu mejor herramienta de negociación.

The post Mitos y errores que destruyen el valor de los inmuebles en Ecuador: Una guía técnica appeared first on Inmovaluar.

Remodelaciones que realmente aumentan el valor de un inmueble en Ecuador

qbit — Wed, 18 Mar 2026 22:20:10 +0000

Al momento de vender o garantizar un inmueble en Ecuador, el valor no lo define únicamente la estética, sino su estado real de conservación, funcionalidad y coherencia con el mercado. Factores como la antigüedad, el mantenimiento, las condiciones constructivas y el estado de las instalaciones influyen directamente en la percepción y en el resultado de un avalúo.

No todas las remodelaciones incrementan el valor. De hecho, muchas intervenciones generan gasto sin impacto real, especialmente cuando se enfocan únicamente en lo visual y no en corregir aspectos técnicos o funcionales del inmueble.

Para INMOVALUAR, el enfoque es identificar qué aspectos son reconocidos técnicamente en una valoración y percibidos por el mercado, permitiendo que cada decisión de mejora esté alineada con la realidad del inmueble y su entorno.

¿Qué factores realmente influyen en el valor de un inmueble?

Antes de pensar en remodelar, es fundamental entender qué elementos determinan el valor desde un enfoque técnico y de mercado:

• Condición física y estado de conservación:
El mantenimiento general, la presencia de deterioros y el estado de los acabados inciden directamente en la percepción y en el valor del inmueble.

• Antigüedad y nivel de actualización:
La edad del inmueble influye en su depreciación, pero esta puede mitigarse si existen remodelaciones bien ejecutadas y coherentes. Es importante conocer cuándo y cómo se realizaron estas intervenciones.

• Condiciones constructivas y funcionales:
Instalaciones eléctricas, sanitarias y distribución interna deben ser operativas, seguras y acordes al uso del inmueble.

• Ubicación, entorno y condiciones climáticas:
El inmueble se valora en función de su contexto: sector, accesibilidad, servicios cercanos y características del entorno inmediato.

En Ecuador, además, es clave considerar la región donde se encuentra el bien. En zonas de la costa, la exposición a la salinidad y a altos niveles de humedad acelera el deterioro de materiales, afectando estructuras metálicas, pintura, instalaciones y acabados. Esto implica la necesidad de un mantenimiento más frecuente y técnico para conservar el valor del inmueble.

En contraste, en ciudades de la sierra, donde el clima es más seco y estable, los inmuebles tienden a conservarse mejor a lo largo del tiempo, lo que puede influir positivamente en su vida útil y en su valoración.

• Estado de conservación de áreas comunes (en propiedades en conjunto):

El estado de las áreas comunales, fachadas y mantenimiento general incide en la percepción de valor del inmueble individua

• Documentación y coherencia legal:
Las ampliaciones o modificaciones deben estar regularizadas. Diferencias entre lo construido y lo registrado pueden afectar el valor y procesos de financiamiento.

¿Qué tipo de intervenciones sí generan valor?

Desde un criterio técnico, las mejoras que realmente aportan valor son aquellas que reducen riesgos, mejoran la funcionalidad y fortalecen la percepción del inmueble:

• Corrección de problemas existentes:
Subsanar deterioros, fallas constructivas o instalaciones en mal estado tiene mayor impacto que cualquier mejora estética.

• Mantenimiento integral:
Pintura, limpieza profunda y reparación de detalles visibles mejoran la presentación y reducen objeciones.

• Actualización funcional de espacios:
Las áreas deben ser utilizables, coherentes y responder a necesidades reales, priorizando funcionalidad sobre tendencia.

• Mejora de acabados deteriorados:
Sustituir elementos en mal estado contribuye a una mejor percepción general del inmueble.

• Optimización del espacio (cuando aplica):
Ajustes en la distribución pueden mejorar el aprovechamiento y la funcionalidad sin necesidad de grandes intervenciones.

• Iluminación y ventilación:
Influyen directamente en la habitabilidad y en la percepción de calidad.

Criterio técnico para tomar decisiones de remodelación

Más que definir qué remodelar, el punto clave es cómo decidir intervenir.

El valor de un inmueble no depende de cuánto se invirtió, sino de cómo se posiciona frente a otras opciones similares en el mercado. En este contexto, el análisis debe enfocarse en reducir riesgos y mejorar la competitividad del inmueble.

Es fundamental priorizar la corrección de problemas que puedan generar desconfianza en un comprador o afectar un avalúo. Un inmueble que transmite certeza —en su estado, funcionamiento y mantenimiento— tiene una mejor posición en negociación.

Asimismo, las mejoras deben ser coherentes con el entorno. Si bien toda intervención suma, su impacto dependerá de qué tan alineada esté con las características y expectativas del mercado en ese sector. Intervenciones que no responden a estas condiciones pueden afectar la competitividad del inmueble, incluso si implicaron una inversión alta.

En muchos casos, un buen mantenimiento y una adecuada presentación son suficientes para mejorar la percepción sin necesidad de realizar remodelaciones mayores.

The post Remodelaciones que realmente aumentan el valor de un inmueble en Ecuador appeared first on Inmovaluar.

Gestión de Activos Fijos

qbit — Fri, 07 Jul 2023 22:36:00 +0000

¿Qué es la gestión de activos?

La gestión de activos es el proceso de planificación, organización y control en la adquisición, registro, uso, mantenimiento y disposición de activos dentro de la empresa.

Los activos fijos son bienes propiedad de una empresa, que tienen valor y son destinados a dar soporte o participar directamente en la generación de productos y/o servicios que ofrece la compañía. Estos bienes no se destinan a la venta y tienen una vida útil de al menos un año. Pueden ser activos como edificios, equipos, muebles y enseres, maquinaria, vehículos entre otros.

El objetivo de la gestión de activos es maximizar el valor de los activos de una organización al garantizar su uso eficiente y eficaz.

Esto se puede lograr mediante:

Adquisición y/o remplazo de activos conforme las necesidades de la empresa.
Identificación de activos y asignación de custodios y ubicaciones.
Uso efectivo de los activos.
Mantenimiento de activos para asegurar que se mantengan en buenas condiciones.
Control periódico para identificar pérdidas y estado de conservación de los activos.
Disposición de activos cuando ya no son necesarios.

La importancia de la gestión de activos

La gestión de activos es importante por varias razones. Primero, puede contribuir a mejorar el desempeño financiero de una organización, al garantizar la utilización de los activos de manera eficiente, las organizaciones pueden ahorrar dinero en costos operativos.

En segundo lugar, la gestión de activos puede ayudar a reducir el riesgo, mediante el mantenimiento adecuado de los activos, las organizaciones pueden minimizar el riesgo de fallas en los equipos u otras interrupciones que podrían ocasionar complicaciones en los procesos productivos.

En tercer lugar, la gestión de activos puede ayudar a mejorar la sostenibilidad ambiental de una organización, al realizar una disposición responsable de los activos, las organizaciones pueden contribuir a la reducción de su impacto ambiental.

En cuarto lugar, la gestión de activos desempeña un papel fundamental en la toma de decisiones estratégicas. Los gerentes y administradores pueden acceder a información actualizada de su inversión en activos fijos incluyendo detalles sobre el estado, vida útil, valores y costos y gastos de mantenimiento. Esta información proporciona una visión clara de los activos y ayuda a identificar necesidades actuales y futuras en términos de adquisiciones, actualizaciones, inversiones o ventas, permitiendo tomar decisiones estratégicas informadas y alineadas a los objetivos de la organización.

Los desafíos de la gestión de activos

Existen una serie de desafíos asociados con la gestión de activos. Un desafío es que los costos de adquirir y mantener los activos pueden ser significativos. Otro desafío es que los activos pueden ser difíciles de rastrear y administrar. Además, dependiendo del tamaño de la organización, la cantidad de bienes y las políticas establecidas, la gestión de activos puede volverse un desafío complejo que requiera la creación de un equipo dedicado a su administración, cuidado o baja, así como la coordinación con diversas áreas o partes involucradas en los procesos de compra, asignación, instalación o puesta en marcha de los mismos. Finalmente, aunque se espera que el cuidado de los activos sea una responsabilidad compartida por todos los miembros de la organización se ha observado que en algunos casos los empleados no muestran el suficiente interés o preocupación por el adecuado mantenimiento de estos bienes.

El futuro de la gestión de activos

Es probable que el futuro de la gestión de activos se caracterice por una serie de tendencias, que incluyen:

El creciente uso de la tecnología para gestionar activos, por ejemplo, tecnologías RFID.
Espacios compartidos de trabajo (coworking).
Modalidades de trabajo (presencial, teletrabajo o mixto).
La creciente importancia de la sostenibilidad de los activos.
El creciente enfoque en la gestión de riesgos.

Estas tendencias requerirán que las empresas adapten sus prácticas para seguir siendo competitivos. Sin embargo, es probable que los beneficios de la gestión de activos sigan superando los desafíos, lo que hace que la gestión de activos sea una función esencial para organizaciones de todos los tamaños.

Recomendaciones para una eficiente gestión de activos

Establecer políticas de activación y gestión de activos. Estas políticas deben definir montos mínimos (valor de compra) para la activación de los bienes, tomando en cuenta el tipo y tamaño de la organización; así como directrices en cuanto a vida útil, uso y procesos y/o procedimientos que se utilizarán para la gestión de activos internamente.
Crear y mantener actualizado un inventario de activos. Este inventario debe enumerar todos los activos de la organización, debiendo contener al menos: descripción del activo, modelo, marca, tipo, número de serie, ubicación, condición, fecha y valor de compra.
Identificar los activos. Colocar una etiqueta con código a cada activo (se recomienda un código numérico secuencial) para identificarlo plenamente en futuras constataciones físicas. Además, se recomienda colocar las etiquetas en lugares que no sean directamente visibles, tanto para no perder la estética de los activos, así como para evitar el retiro de la misma de forma deliberada o malintencionada.
Identificar los bienes como unidades funcionales. Esto significa que un activo fijo no puede consistir en partes o piezas individuales, sino que debe ser capaz de funcionar de manera independiente, es decir un activo fijo debe ser una entidad completa y autónoma en sí misma.
Asignar custodios. Puede ser la persona que usa directamente el activo o el responsable del área donde se encuentra el activo, a fin de garantizar el buen uso del activo y contar con una notificación oportuna frente a daños, pérdida o cualquier novedad presente en el activo.
Mantener los bienes en buen estado. Establecer planes de mantenimiento y contar con bitácoras históricas, esto ayudará a prolongar la vida útil de los activos, conocer qué repuestos fueron cambiados, evitar paralizaciones para realizar mantenimientos correctivos y reducir la necesidad de reemplazos.
Realizar conciliaciones periódicas. Realizar una conciliación de activos al menos una vez cada dos años (cruce de una constatación física de activos versus registros en libro contable), tanto para conservar y fomentar la organización dentro de la empresa, tener conciencia del estado de todos los activos dentro de ella, e identificar faltantes o sobrantes.
Depurar el libro contable de la empresa. Corregir registros contables que no brindan información para identificar plenamente a qué activos corresponden, así como dar de baja de la contabilidad de la empresa activos con valor cero (0), dañados, perdidos o destruidos anteriormente. Los activos fijos deber registrarse como bienes funcionales, es importante evitar el registro por transacción.
Utilizar la tecnología para gestionar los activos. Hay una serie de aplicaciones de software que se pueden usar para rastrear y administrar activos y conocer la trazabilidad de los mismos.
Hacer de la gestión de activos una prioridad. Esto ayudará a sacar el máximo provecho de los activos de la empresa y alcanzar los objetivos comerciales.

Conclusiones

La gestión de activos es un proceso complejo y desafiante, sin embargo, es fundamental y estratégico para las empresas ya que el planificar, organizar y controlar cuidadosamente sus activos, las organizaciones pueden mejorar su desempeño financiero, optimizar los costos operativos, maximizar el rendimiento de la inversión, reducir el riesgo y mejorar su sostenibilidad ambiental. A medida que el mundo se vuelve cada vez más interconectado y complejo, la gestión de los activos adquiere una mayor relevancia, ya que, en un entorno cambiante de constantes desafíos, se requiere una administración más cuidadosa, ordenada y que se adapte a los cambios del entorno de manera proactiva.

Mgtr. Daniel Jácome

The post Gestión de Activos Fijos appeared first on Inmovaluar.

Análisis frente a una eventual erupción del volcán Cotopaxi y su impacto sobre los bienes inmuebles

qbit — Fri, 09 Jun 2023 17:01:51 +0000

Todos sabemos que el mercado inmobiliario es muy fluctuante entre oferta y demanda por la distinta naturaleza de su uso, diferenciándose entre bienes comerciales, residenciales, industriales, agrícolas, etc. Su variación es atribuida mayoritariamente a varios acontecimientos extrínsecos que impactan directamente en los valores de mercado, uno de estos agentes es la actual amenaza ante una eventual erupción del volcán Cotopaxi.

Todo empieza por rumorearse ante la incertidumbre de lo que pueda causar un fenómeno natural que no tiene predicción, esto desestabiliza emocional y económicamente a los sectores involucrados al tener una amenaza latente que pueda terminar con todo.

Sin lugar a duda los sectores afectados son todos, empezando desde el gobierno, quien frente a estos casos no ha tenido definido planes oportunos de prevención, sin dimensionar el impacto de potenciales riesgos para aplicar acciones inmediatas.

Otros sectores afectados son el comercial y agrícola, puesto que la amenaza se centra en una ubicación geográfica estratégica por la conectividad que tiene el centro del país con la capital ecuatoriana, por su abastecimiento y por la potencial producción agrícola y ganadera de esta zona.

Además, toda la sociedad ecuatoriana también sería afectada por verse afrontando indirectamente una desestabilización económica del gobierno, por el destino de recursos no programados hacia los sectores involucrados (implementación de impuestos, tasas, contribuciones, etc.); y por último, el sector más vulnerable son las poblaciones de riesgo, por tener alto impacto por las distintas afectaciones que se darían en sus tierras y edificaciones existentes, ya sea por flujos volcánicos y/o lahares.

Dentro de los afectados estarían desde las zonas rurales – agrícolas como el Valle Interandino de Mulaló, Latacunga y sus alrededores, hasta poblados importantes como Machachi, parte del Valle de los Chillos y Tumbaco.

Desde la Secretaría de Gestión de Riesgos, se ha emitido información importante acerca de las zonas vulnerables ante esta probable erupción, en donde ciertos cantones involucrados han tomado acciones; por ejemplo, algunos sectores residenciales del Cantón Latacunga han sido declarados como “zonas muertas”, por el hecho de estar directamente afectadas por alto riesgo. No se emiten permisos de construcción ni aprobación de planos. En estas zonas, se evidencia una sobre oferta de bienes inmuebles, en donde se registran valores del suelo y de edificaciones extremadamente bajos, para las cualidades que estas representan en condiciones normales. A su vez, en el valle de los Chillos, en importantes zonas pobladas de riesgo se registran casas deshabitadas y mayoritariamente también ofertadas a bajos precios en el mercado.

De acuerdo con el Plan de Riesgos del Cantón Rumiñahui, en el catastro municipal se determinó el grupo de predios que pueden ser impactados por la erupción, cuya cifra asciende a aproximadamente tres mil.

Ante esto se destaca también, que las instituciones financieras públicas y privadas se ven blindadas al no acoger estos inmuebles como garantías hipotecarias.

Bajo esta realidad inmobiliaria, se percibe alta inseguridad en la ciudadanía. Como expertos en materia, hemos monitoreado el mercado de inmuebles en las zonas involucradas; y concluimos que:

Ante fenómenos naturales los resultados no son susceptibles para una mediación fiable. El impacto dependerá de la magnitud del evento.
El desplazamiento de la población de áreas de riesgo, disminuye la demanda y precios de los bienes en las zonas afectadas.
Los propietarios de inmuebles en muchas ocasiones toman decisiones apresuradas, que se dejan llevar por el temor, inestabilidad emocional y especulación por lo que terminan ofertando sus bienes a precios muy distantes a la realidad en condiciones habituales. Esto es normal, de alguna manera se desea rescatar «algo» a corto plazo, de lo que alguna vez fue una inversión, quedando muy por encima las prioridades de bienestar de familia, que atarse a una problemática social que atemoriza.
La erupción volcánica podría causar daños en infraestructuras de casas, edificios y carreteras, las explosiones y caída de ceniza pueden causar daños en cubiertas, sistema de drenaje, sistemas de ventilación, sistemas eléctricos, entre otros, lo que podría afectar negativamente el valor de inmuebles en zonas cercanas.
En caso de activos biológicos, la ceniza y gases volcánicos pueden contaminar aire, agua y suelo, afectando la calidad y permanencia (vida útil) de las plantaciones, sembríos y semovientes.

Arq. Jheysson Montufar

The post Análisis frente a una eventual erupción del volcán Cotopaxi y su impacto sobre los bienes inmuebles appeared first on Inmovaluar.

Inteligencia Artificial en el campo de avalúos

qbit — Tue, 02 May 2023 22:38:52 +0000

Los avalúos de bienes muebles e inmuebles se desarrollan mediante un proceso técnico mediante el cual, a través de una inspección, análisis de las características del bien, estudio de varios factores y aplicación de metodologías de valoración, se realiza una estimación del valor comercial de los mismos.

Por otro lado, la inteligencia artificial es el nombre que se le da a la capacidad que tienen las máquinas para analizar o aprender del entorno y realizar acciones o resolver problemas, con el objeto de replicar o simular la inteligencia humana. Este proceso integral incluye la combinación de diferentes técnicas basadas en numerosos modelos matemáticos complejos, cada uno de los cuales tiene sus propias características y necesidades. El análisis sistemático de los datos ya fue posible con el Big Data desde hace algunos años; no obstante, la inteligencia artificial ha profundizado en esta capacidad interpretativa.

El Machine (aprendizaje automático) y el Deep Learning (aprendizaje profundo) son las dos técnicas principales de inteligencia artificial que se utilizan en la actualidad.

Es importante mencionar que, aunque el término de inteligencia artificial – IA es nuevo para muchas personas, siendo una novedad en el último año; es un concepto que tiene varias décadas desde que se acuñó como tal, pues apareció desde los años 50’s. Ha sido la acelerada evolución que han tenido las tecnologías con inteligencias artificiales en los últimos años y el libre acceso a las mismas lo que ha permitido que millones de personas puedan actualmente interactuar con diferentes sitios web y aplicaciones que ofrecen servicios impulsados por IA.

Ahora, si bien existen plataformas cuyo mayor uso ha sido destinado a generar ilustraciones a partir de descripciones textuales, crear presentaciones y/o textos, así como el uso de chatbots que cuentan con la capacidad de mantener una interacción coherente con un humano a partir de las preguntas que el usuario le efectúa, la IA va más allá, pues empresas de varios sectores ya utilizan esta tecnología para la predicción de preferencias de consumidores, actividades de publicidad y marketing, creación de contenido, generar lenguaje de programación, brindar asistencia al cliente en línea y sobre todo aumentar la agilidad operativa para determinadas tareas, por lo cual se presume que la IA podría reemplazar muchos puestos de trabajo.

A pesar de no existir cifras precisas sobre el número de trabajadores que han sido o pueden verse afectados por la introducción de la IA en los entornos de trabajo, sí existe certeza en que habrá una afectación.

En este sentido, aparece una interrogante, ¿la inteligencia artificial puede suplir a un perito avaluador?

Los avalúos de bienes, como todas las actividades que realiza el ser humano han tenido un desarrollo y evolución, apalancada en el uso de nuevos métodos y en el aprovechamiento de los diferentes avances tecnológicos. Con el paso de los años, la valoración de bienes, pasó de ser una actividad netamente manual a incorporar herramientas tecnológicas para: la toma de datos, el registro, digitalización, cálculo y análisis de información, las cuales han contribuido para dar mayor certeza y disminuir el tiempo de elaboración de un informe de avalúo. Inclusive, debido al reciente confinamiento y pandemia, se incorporó por ejemplo para el caso de avalúos de vehículos una inspección remota a través de la vídeo-peritación, misma que tenía que ser realizada bajo parámetros técnicos en cumplimiento a la normativa.

Actualmente el perito avaluador es el responsable de realizar la inspección e interpretación de los factores que puedan afectar la valoración, de acuerdo a su propio conocimiento y experiencia, a fin de establecer criterios lo suficientemente fehacientes para dar validez al informe de tasación, por ende, los valores estimados dependerán de qué factores se analice y en realizar un adecuado estudio de mercado, con base en la experiencia del perito.

Sin embargo, los peritos requieren tiempo para realizar un estudio de mercado, analizar todas las variables y características de los bienes, así como los cálculos necesarios para determinar la valoración de un activo.

Hoy en día, la cantidad de datos que existen y se generan, tanto por parte de los humanos como por parte de las máquinas, supera la capacidad que tienen las personas de absorber, interpretar y tomar decisiones complejas basadas en esos datos.

Es allí donde se considera a la IA como un potencial puente para el desarrollo de nuevos sistemas operacionales, pues la tecnología de IA es una especie de software que permite almacenar, recuperar, procesar información y automatizar procesos con mucho volumen de información, evitando la necesidad de que las personas realicen estas tareas.

Se debe considerar que, el fin de la IA no es reemplazar al ser humano, sino mejorar las habilidades humanas en general, simplificar tareas operativas, realizar cálculos con mayor cantidad de datos, de manera más rápida y con total precisión, así como reconocer patrones y efectuar predicciones complejas.

Conforme lo señalado, se hace posible que el la IA apoye al proceso de valoración para considerar información cada vez más amplia, realizar predicciones del mercado y brinde información de forma ágil, para que el perito avaluador tome decisiones acertadas, basadas también en su conocimiento y experiencia.

Por lo tanto, no se podría considerar aún una valoración totalmente automática a través de IA, pues si bien esta tecnología es capaz de integrar el conocimiento y la experiencia que contribuyen al análisis de la información, todavía hay mucho margen de mejora en términos de comprender cómo funciona cada proceso en específico, como consecuencia siempre será necesaria la intervención y supervisión humana en el proceso.

En conclusión, la evolución de la Inteligencia artificial ha dado inicio al surgimiento de una nueva era tecnológica; sin embargo, ninguna tecnología está lo suficientemente avanzada hasta la fecha como para competir o remplazar al cerebro humano. Es claro que la inteligencia artificial está tomando una gran relevancia en el mundo entero y su implementación en el sector de los avalúos no será una excepción. Por lo tanto, llegará el momento en que los peritos comiencen a poner en marcha estas soluciones para mejorar el manejo de sus clientes y el desarrollo de sus actividades con la generación de un método más rápido, eficiente, práctico y seguro, sin perder su vínculo con la necesaria experiencia que aporta cada perito a un informe de avalúo.

Ing. Daniel Jácome

The post Inteligencia Artificial en el campo de avalúos appeared first on Inmovaluar.

El mercado de los vehículos chinos en el Ecuador

qbit — Mon, 10 Apr 2023 17:02:05 +0000

Desde hace varios años, Ecuador se ha sumado a la tendencia latinoamericana de la aceptación de vehículos chinos en el mercado automotor. Chile, Perú y Venezuela iniciaban con esta tendencia y eran los principales destinos de exportación de los vehículos chinos durante el año 2008. En los últimos años la tendencia se ha expandido por el resto de países latinoamericanos y Ecuador no es una excepción, incluso en el país se estableció la ensambladora de las marcas Great Wall Motors, Haval y Zotye.

En Ecuador, las marcas chinas van ganando cada vez más mercado, a partir del año 2016 podemos notar una tendencia de crecimiento de participación en el mercado, ya que los vehículos han ido captando la aceptación de los consumidores, el factor principal es el precio, además se considera la amplia oferta en cuanto a tipo, tecnología, seguridad, comodidad, con modelos de apariencia moderna y atractiva, al mismo tiempo que las marcas han trabajado en mejorar su posición, valor agregado y contar con el respaldo de casas comerciales reconocidas en el país como: Hino, Maresa y Ambacar.

En cuanto a vehículos livianos, el mercado ecuatoriano se había caracterizado por la tendencia dominante de marcas como Chevrolet, Kia, Hyundai y Toyota marcas provenientes de países como Estados Unidos, Corea del Sur y Japón.

Sin embargo desde el año 2016 y con un repunte a partir del año 2021, podemos notar una tendencia creciente de ventas de vehículos livianos de marcas chinas como: Great Wall, Cherry, Jac, Shineray, Changan, Soueast, entre otras.

En consecuencia, la participación en el mercado de las marcas tradicionales ha sufrido un decremento. Si bien, Chevrolet continua con la cuota de mercado más alta, su participación en 2022 (18.65%) ha disminuido considerablemente, pues es aproximadamente el 40% de lo que mantenía en 2016 (48.25%).

En este sentido, analizando la participación de cada una de las marcas tradicionales y el conjunto de marcas chinas, en el promedio del año 2022 y enero 2023, la cuota de marcas chinas sobrepasó al líder Chevrolet.

Asimismo, las tasas de crecimiento de participación de mercado de los vehículos chinos son elevadas y se puede evidenciar un acelerado crecimiento. Es importante destacar que el análisis se enfoca tomando en cuenta el país de origen de la marca, puesto que actualmente varias marcas tradicionales se encuentran fabricando ciertos modelos en China.

No obstante, pese a todas las buenas apreciaciones sobre los vehículos de marcas chinas, el consumidor ecuatoriano todavía mantiene dudas acerca de ellas, lo que genera una evidente desventaja.

Sin embargo, se debe mencionar que varias de estas marcas, pertenecen a empresas transnacionales con años de experiencia, que cuentan con centros de investigación y desarrollo propios y con alianzas y/o participación de marcas “tradicionales” de reconocido prestigio.

En la introducción de las marcas al mercado, aspectos como: no tener un nombre “conocido”, desconocimiento de su trayectoria, fiabilidad de los vehículos, falta de experiencia en su uso y desgaste, dudas respecto a la existencia de repuestos y calidad de los mismos, generó una percepción de menor calidad, probablemente por paradigmas arraigados en nuestra cultura o por un natural miedo a lo desconocido.

Pese a lo mencionado, las marcas siguen siendo “desconocidas” y aun cuando el precio es un factor atractivo para la aceptación de estos vehículos, con una positiva relación precio/producto, precisamente consideraciones como ser relativamente nuevos en el mercado, origen de la marca, desconocimiento del desgaste y vida útil de los vehículos, mantienen la percepción de falta de calidad, la cual se modificará positiva o negativamente conforme la experiencia y testimonios de usuarios.

En cuanto a la reventa de vehículos de marcas chinas, se ha podido verificar que tienen un mayor descuento en el primer año de uso, análisis (2023 -2022), en este caso el porcentaje de descuento se encuentra en un rango del 15 – 20%. En el caso de vehículos de marcas tradicionales esta referencia se encuentra en un rango de 4 – 6%. Por lo que las marcas chinas tienen una mayor pérdida de valor en menos tiempo. Con el paso de los años y la evolución en el mercado de los vehículos chinos, los diferentes modelos y marcas, se podrá apreciar con mayor certeza las diferencias en precios respecto a las marcas tradicionales.

Mgtr. Nadia Olalla
Ing. Paúl Rúales
Ing. Paúl Rodríguez

The post El mercado de los vehículos chinos en el Ecuador appeared first on Inmovaluar.

Vida útil de los bienes inmuebles

qbit — Mon, 27 Feb 2023 21:01:18 +0000

Arq. Jheysson Montufar

Como todo bien tangible los bienes inmuebles también tienen una vida útil, que determina el tiempo que durará una construcción desde su puesta en servicio hasta que ésta deje de funcionar óptimamente y deba evaluarse su reposición.

Este tiempo, es técnicamente establecido de acuerdo a su tipología arquitectónica y materiales constructivos, siendo diferente para la madera, el acero y el concreto, así como unos podrán tener mayor vida útil que otros en relación a su escala.

Existen bienes imponentes urbanísticamente como estadios, centros comerciales, centros de convenciones, aeropuertos, coliseos y demás inmuebles jerárquicos de ciudad que pueden tener entre los 80 a 100 años de vida, inclusive dadas las circunstancias, estos pueden extenderse en el tiempo.

Otros bienes, que podemos denominar “habituales” como edificaciones en altura, corporativos o residenciales, pueden alcanzar fácilmente los 80 años.

Tenemos también edificaciones de menor envergadura como viviendas unifamiliares que pueden alcanzar los 50 o 60 años de vida, así también como galpones o bodegas industriales que pueden estar catalogadas dentro de esta categoría.

Por último, tenemos construcciones menores, en donde su vida útil es variante, dependiendo sus materiales y en general su sistema constructivo y/o uso, las cuales se estiman 40 años de vida útil.

Con lo antes mencionado, queda claro que todo bien inmueble tiene establecida una vida útil, la cual plantea una expectativa aproximada entre 40 y 80 años. Del mismo modo, con el paso del tiempo su valor va minorando, debido a su desgaste natural y uso, a esto es lo que llamamos “Depreciación”. La depreciación es inevitable y la misma puede tener mayor o menor impacto en el valor comercial de un inmueble, de acuerdo al estado que presenta por uso y nivel de mantenimiento.

Precisamente, un punto clave para sostener el valor de los inmuebles en el tiempo, es el mantenimiento del que son objeto; un claro ejemplo de que el mantenimiento puede extender la vida útil de un inmueble son las edificaciones patrimoniales localizadas en el centro histórico de la ciudad de Quito, que, a pesar del paso del tiempo, aun cuando sus vidas útiles han culminado, se identifican edificaciones en buen estado que fueron intervenidas de fondo, de manera estructural, restauración y/o mantenimientos preventivos y correctivos que sin duda han sido un eje fundamental para alargar sus vidas útiles. Estos trabajos de obra civil en específico, se han alineado a varias exigencias técnicas constructivas reguladas mediante ordenanzas municipales.

En inmuebles de mayor escala, como edificios desarrollados en Propiedad Horizontal, el mantenimiento preventivo puede estar enfocado a impermeabilizaciones, revisión continua de sistemas de distribución de agua potable, aguas servidas y de aguas lluvias, control de humedades, revisión continua de maquinaria y equipos, etc.; y, el correctivo a pintura interior y exterior, mantenimiento de áreas comunales, limpieza en general, corrección de humedades, fugas de agua, mantenimiento y revisión continua del sistema eléctrico, etc. Estos planes de mantenimiento, deben ser identificados y programados técnicamente por profesionales capacitados, que puedan solventar oportunamente estas necesidades y puedan aplicar distintos métodos para el efecto.

Ahora, centrándonos en viviendas unifamiliares (mayoritariamente asentadas en nuestro país), no está por demás tener en cuenta también planes preventivos de mantenimiento acorde a la ubicación (clima) y uso de los inmuebles y sobre todo estar preparados para las épocas lluviosas suscitadas durante el año. Además, se deberían tomar en cuenta rubros importantes como impermeabilizaciones, control de filtraciones en cubiertas, corrección de humedades, mantenimiento de tuberías de agua potable y aguas negras, así como también se recomienda preservar la estética y presentación de las construcciones mediante trabajos de pintura interior y exterior. Esto, como problemas habituales dentro de nuestro hábitat.

En definitiva, es un gasto económico inevitable cumplir con estas consideraciones. Sin duda, esto motiva a que los valores comerciales de las propiedades puedan sostenerse en el tiempo y que su depreciación no sea tan fuerte con el paso de los años. Es mucho más costoso realizar mantenimientos correctivos que preventivos, para lo cual es recomendable tener un plan establecido para cada tipo de inmueble.

Una edificación que ha recibido un adecuado mantenimiento, ante una hipotética venta o enajenación, generará que el inmueble sea más apetecido en el mercado y por tanto mayor poder de negociación y, por otro lado, el futuro comprador no tendrá que realizar gastos extras sobre el bien, factores que en muchos casos desmotivan para una exitosa transacción.

The post Vida útil de los bienes inmuebles appeared first on Inmovaluar.

¿Qué es un avalúo?

qbit — Mon, 08 Aug 2022 11:28:36 +0000

El avalúo o tasación es el resultado del proceso técnico de estimar el valor de un bien en cifras monetarias en una fecha determinada. Así mismo es un dictamen técnico en el que se indica el valor de un bien a partir de sus características físicas, económicas y sociales.

Para estimar el valor de un bien, el estudio técnico se basa en el análisis de varios frentes de investigación, en donde predomina el estudio de mercado mediante el desarrollo de metodologías y lineamientos técnico – teóricos de valoración.

¿Por qué necesito un avalúo?

Los informes de avalúos son muy importantes, porque proveen una estimación de valor muy bien fundamentada e imparcial sobre el valor de un bien. Si vas a vender o comprar un inmueble, es indispensable realizar un avalúo. El objetivo clave es pagar o recibir una cantidad de dinero por el valor justo de mercado.

¿Cuáles son las ventajas de realizar un avalúo?

Estimación precisa e imparcial del valor del bien basada en metodologías nacionales e internacionales de valoración, desarrollados en formatos normalizados por los organismos de control.

El informe de avalúo, es un documento confidencial, exclusivo del propietario o del solicitante.

Un informe de avalúo es realizado por especialistas en materia. Péritos expertos con certificaciones otorgadas por los entes nacionales reguladores de control.

¿Qué tipos de avalúo existen?

Existen varios tipos de avalúos según su propósito o enfoque:

Avalúo Comercial (Clientes Particulares).
Avalúo Bancario (Garantías Hipotecarias).
Avalúo NIIF (Normas Internacionales de Información Financiera).
Avalúo Judicial (Consejo de la Juricatura).
Avalúo Catastral (Recaudación Impuestos Municipales).

The post ¿Qué es un avalúo? appeared first on Inmovaluar.

Impacto de la pandemia en los bienes inmuebles

qbit — Thu, 04 Aug 2022 11:31:00 +0000

Sin lugar a dudas, los efectos del COVID-19 han recaído en la mayoría de sectores actores de la economía, y el ámbito inmobiliario no ha sido la excepción.

Durante este periodo, desde inicios de la pandemia en marzo 2021, en INMOVALUAR como peritos avaluadores hemos realizado un exhaustivo monitoreo de mercado y varios estudios con respecto a las variables afectadas hasta al momento en el mercado inmobiliario.

A continuación, se encuentra el resumen de las principales conclusiones de este análisis que permitirá tener una idea de lo que sucedió y sucede en el mercado inmobiliario:

1

Los inmuebles mayormente afectados han sido OFICINAS, debido a las nuevas modalidades de trabajo desarrolladas como consecuencia de la pandemia. En este sentido, identificamos una alta desocupación de las oficinas en cuanto a sus actividades cotidianas. En el mercado se visualiza alta oferta de arriendos, lo que sin duda provoca una baja en su canon de renta, desembocando también una baja de sus valores de mercado. Un gran grupo económico de inversionistas, tuvieron por preferencia en determinada época adquirir oficinas para tener retorno por su rentabilidad, ahora los mismos en determinados casos han llegado a la toma de decisiones de deshacerse de ellas.

2

Otros de los inmuebles más golpeados, han sido propiedades antiguas. Es decir, propiedades mayores a 20 años. Esto ya que en las transacciones de compraventa se han identificado casos de que las mismas tienen alto porcentaje de negociación (hablamos negociaciones de venta hasta del 20%).

3

Los inmuebles de un nivel económico ALTO – LUJO, también sufrieron un quebranto en sus valores, ya que el universo económico adquiriente es reducido, por ende, se han evidenciado altas negociaciones para dar alcance a otro grupo económico que pueda alcanzarlo.

4

Otra variable medible han sido los inmuebles NUEVOS, comercializados por constructoras, nos referimos a proyectos inmobiliarios en los cuales se evidencian diferentes tipos de descuentos de acuerdo a las formalidades de pago. Los inmuebles nuevos en ciertos casos han llegado a tener una disminución entre el 4% y 6%. Al ser constructoras, estas requieren de liquidez, pues las suspensiones de obra por estos motivos, recaen en grandes pérdidas.

5

Los inmuebles de gran concurrencia de gente como cines, teatros, hosterías, hoteles, etc. han tenido un gran impacto en su economía, estos se han visto mayormente afectados, puesto su sostenibilidad depende de clientes visitantes y/o sectores como el turismo. Debido a la restricción por su uso, distanciamiento social, aforo, etc.

6

Es importante señalar que los inmuebles más apetecibles (por varios motivos) ya sea por su ubicación, uso, tipo, no se han visto gravemente afectados. Los locales comerciales muy bien ubicados, por ejemplo, mantienen sus valores, así como las casas en urbanizaciones muy apetecibles o los terrenos en sectores estratégicos.

The post Impacto de la pandemia en los bienes inmuebles appeared first on Inmovaluar.