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Remodelaciones que realmente aumentan el valor de un inmueble en Ecuador

qbit — Wed, 18 Mar 2026 22:20:10 +0000

Al momento de vender o garantizar un inmueble en Ecuador, el valor no lo define únicamente la estética, sino su estado real de conservación, funcionalidad y coherencia con el mercado. Factores como la antigüedad, el mantenimiento, las condiciones constructivas y el estado de las instalaciones influyen directamente en la percepción y en el resultado de un avalúo.

No todas las remodelaciones incrementan el valor. De hecho, muchas intervenciones generan gasto sin impacto real, especialmente cuando se enfocan únicamente en lo visual y no en corregir aspectos técnicos o funcionales del inmueble.

Para INMOVALUAR, el enfoque es identificar qué aspectos son reconocidos técnicamente en una valoración y percibidos por el mercado, permitiendo que cada decisión de mejora esté alineada con la realidad del inmueble y su entorno.

¿Qué factores realmente influyen en el valor de un inmueble?

Antes de pensar en remodelar, es fundamental entender qué elementos determinan el valor desde un enfoque técnico y de mercado:

• Condición física y estado de conservación:
El mantenimiento general, la presencia de deterioros y el estado de los acabados inciden directamente en la percepción y en el valor del inmueble.

• Antigüedad y nivel de actualización:
La edad del inmueble influye en su depreciación, pero esta puede mitigarse si existen remodelaciones bien ejecutadas y coherentes. Es importante conocer cuándo y cómo se realizaron estas intervenciones.

• Condiciones constructivas y funcionales:
Instalaciones eléctricas, sanitarias y distribución interna deben ser operativas, seguras y acordes al uso del inmueble.

• Ubicación, entorno y condiciones climáticas:
El inmueble se valora en función de su contexto: sector, accesibilidad, servicios cercanos y características del entorno inmediato.

En Ecuador, además, es clave considerar la región donde se encuentra el bien. En zonas de la costa, la exposición a la salinidad y a altos niveles de humedad acelera el deterioro de materiales, afectando estructuras metálicas, pintura, instalaciones y acabados. Esto implica la necesidad de un mantenimiento más frecuente y técnico para conservar el valor del inmueble.

En contraste, en ciudades de la sierra, donde el clima es más seco y estable, los inmuebles tienden a conservarse mejor a lo largo del tiempo, lo que puede influir positivamente en su vida útil y en su valoración.

• Estado de conservación de áreas comunes (en propiedades en conjunto):

El estado de las áreas comunales, fachadas y mantenimiento general incide en la percepción de valor del inmueble individua

• Documentación y coherencia legal:
Las ampliaciones o modificaciones deben estar regularizadas. Diferencias entre lo construido y lo registrado pueden afectar el valor y procesos de financiamiento.

¿Qué tipo de intervenciones sí generan valor?

Desde un criterio técnico, las mejoras que realmente aportan valor son aquellas que reducen riesgos, mejoran la funcionalidad y fortalecen la percepción del inmueble:

• Corrección de problemas existentes:
Subsanar deterioros, fallas constructivas o instalaciones en mal estado tiene mayor impacto que cualquier mejora estética.

• Mantenimiento integral:
Pintura, limpieza profunda y reparación de detalles visibles mejoran la presentación y reducen objeciones.

• Actualización funcional de espacios:
Las áreas deben ser utilizables, coherentes y responder a necesidades reales, priorizando funcionalidad sobre tendencia.

• Mejora de acabados deteriorados:
Sustituir elementos en mal estado contribuye a una mejor percepción general del inmueble.

• Optimización del espacio (cuando aplica):
Ajustes en la distribución pueden mejorar el aprovechamiento y la funcionalidad sin necesidad de grandes intervenciones.

• Iluminación y ventilación:
Influyen directamente en la habitabilidad y en la percepción de calidad.

Criterio técnico para tomar decisiones de remodelación

Más que definir qué remodelar, el punto clave es cómo decidir intervenir.

El valor de un inmueble no depende de cuánto se invirtió, sino de cómo se posiciona frente a otras opciones similares en el mercado. En este contexto, el análisis debe enfocarse en reducir riesgos y mejorar la competitividad del inmueble.

Es fundamental priorizar la corrección de problemas que puedan generar desconfianza en un comprador o afectar un avalúo. Un inmueble que transmite certeza —en su estado, funcionamiento y mantenimiento— tiene una mejor posición en negociación.

Asimismo, las mejoras deben ser coherentes con el entorno. Si bien toda intervención suma, su impacto dependerá de qué tan alineada esté con las características y expectativas del mercado en ese sector. Intervenciones que no responden a estas condiciones pueden afectar la competitividad del inmueble, incluso si implicaron una inversión alta.

En muchos casos, un buen mantenimiento y una adecuada presentación son suficientes para mejorar la percepción sin necesidad de realizar remodelaciones mayores.

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Análisis frente a una eventual erupción del volcán Cotopaxi y su impacto sobre los bienes inmuebles

qbit — Fri, 09 Jun 2023 17:01:51 +0000

Todos sabemos que el mercado inmobiliario es muy fluctuante entre oferta y demanda por la distinta naturaleza de su uso, diferenciándose entre bienes comerciales, residenciales, industriales, agrícolas, etc. Su variación es atribuida mayoritariamente a varios acontecimientos extrínsecos que impactan directamente en los valores de mercado, uno de estos agentes es la actual amenaza ante una eventual erupción del volcán Cotopaxi.

Todo empieza por rumorearse ante la incertidumbre de lo que pueda causar un fenómeno natural que no tiene predicción, esto desestabiliza emocional y económicamente a los sectores involucrados al tener una amenaza latente que pueda terminar con todo.

Sin lugar a duda los sectores afectados son todos, empezando desde el gobierno, quien frente a estos casos no ha tenido definido planes oportunos de prevención, sin dimensionar el impacto de potenciales riesgos para aplicar acciones inmediatas.

Otros sectores afectados son el comercial y agrícola, puesto que la amenaza se centra en una ubicación geográfica estratégica por la conectividad que tiene el centro del país con la capital ecuatoriana, por su abastecimiento y por la potencial producción agrícola y ganadera de esta zona.

Además, toda la sociedad ecuatoriana también sería afectada por verse afrontando indirectamente una desestabilización económica del gobierno, por el destino de recursos no programados hacia los sectores involucrados (implementación de impuestos, tasas, contribuciones, etc.); y por último, el sector más vulnerable son las poblaciones de riesgo, por tener alto impacto por las distintas afectaciones que se darían en sus tierras y edificaciones existentes, ya sea por flujos volcánicos y/o lahares.

Dentro de los afectados estarían desde las zonas rurales – agrícolas como el Valle Interandino de Mulaló, Latacunga y sus alrededores, hasta poblados importantes como Machachi, parte del Valle de los Chillos y Tumbaco.

Desde la Secretaría de Gestión de Riesgos, se ha emitido información importante acerca de las zonas vulnerables ante esta probable erupción, en donde ciertos cantones involucrados han tomado acciones; por ejemplo, algunos sectores residenciales del Cantón Latacunga han sido declarados como “zonas muertas”, por el hecho de estar directamente afectadas por alto riesgo. No se emiten permisos de construcción ni aprobación de planos. En estas zonas, se evidencia una sobre oferta de bienes inmuebles, en donde se registran valores del suelo y de edificaciones extremadamente bajos, para las cualidades que estas representan en condiciones normales. A su vez, en el valle de los Chillos, en importantes zonas pobladas de riesgo se registran casas deshabitadas y mayoritariamente también ofertadas a bajos precios en el mercado.

De acuerdo con el Plan de Riesgos del Cantón Rumiñahui, en el catastro municipal se determinó el grupo de predios que pueden ser impactados por la erupción, cuya cifra asciende a aproximadamente tres mil.

Ante esto se destaca también, que las instituciones financieras públicas y privadas se ven blindadas al no acoger estos inmuebles como garantías hipotecarias.

Bajo esta realidad inmobiliaria, se percibe alta inseguridad en la ciudadanía. Como expertos en materia, hemos monitoreado el mercado de inmuebles en las zonas involucradas; y concluimos que:

Ante fenómenos naturales los resultados no son susceptibles para una mediación fiable. El impacto dependerá de la magnitud del evento.
El desplazamiento de la población de áreas de riesgo, disminuye la demanda y precios de los bienes en las zonas afectadas.
Los propietarios de inmuebles en muchas ocasiones toman decisiones apresuradas, que se dejan llevar por el temor, inestabilidad emocional y especulación por lo que terminan ofertando sus bienes a precios muy distantes a la realidad en condiciones habituales. Esto es normal, de alguna manera se desea rescatar «algo» a corto plazo, de lo que alguna vez fue una inversión, quedando muy por encima las prioridades de bienestar de familia, que atarse a una problemática social que atemoriza.
La erupción volcánica podría causar daños en infraestructuras de casas, edificios y carreteras, las explosiones y caída de ceniza pueden causar daños en cubiertas, sistema de drenaje, sistemas de ventilación, sistemas eléctricos, entre otros, lo que podría afectar negativamente el valor de inmuebles en zonas cercanas.
En caso de activos biológicos, la ceniza y gases volcánicos pueden contaminar aire, agua y suelo, afectando la calidad y permanencia (vida útil) de las plantaciones, sembríos y semovientes.

Arq. Jheysson Montufar

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Inteligencia Artificial en el campo de avalúos

qbit — Tue, 02 May 2023 22:38:52 +0000

Los avalúos de bienes muebles e inmuebles se desarrollan mediante un proceso técnico mediante el cual, a través de una inspección, análisis de las características del bien, estudio de varios factores y aplicación de metodologías de valoración, se realiza una estimación del valor comercial de los mismos.

Por otro lado, la inteligencia artificial es el nombre que se le da a la capacidad que tienen las máquinas para analizar o aprender del entorno y realizar acciones o resolver problemas, con el objeto de replicar o simular la inteligencia humana. Este proceso integral incluye la combinación de diferentes técnicas basadas en numerosos modelos matemáticos complejos, cada uno de los cuales tiene sus propias características y necesidades. El análisis sistemático de los datos ya fue posible con el Big Data desde hace algunos años; no obstante, la inteligencia artificial ha profundizado en esta capacidad interpretativa.

El Machine (aprendizaje automático) y el Deep Learning (aprendizaje profundo) son las dos técnicas principales de inteligencia artificial que se utilizan en la actualidad.

Es importante mencionar que, aunque el término de inteligencia artificial – IA es nuevo para muchas personas, siendo una novedad en el último año; es un concepto que tiene varias décadas desde que se acuñó como tal, pues apareció desde los años 50’s. Ha sido la acelerada evolución que han tenido las tecnologías con inteligencias artificiales en los últimos años y el libre acceso a las mismas lo que ha permitido que millones de personas puedan actualmente interactuar con diferentes sitios web y aplicaciones que ofrecen servicios impulsados por IA.

Ahora, si bien existen plataformas cuyo mayor uso ha sido destinado a generar ilustraciones a partir de descripciones textuales, crear presentaciones y/o textos, así como el uso de chatbots que cuentan con la capacidad de mantener una interacción coherente con un humano a partir de las preguntas que el usuario le efectúa, la IA va más allá, pues empresas de varios sectores ya utilizan esta tecnología para la predicción de preferencias de consumidores, actividades de publicidad y marketing, creación de contenido, generar lenguaje de programación, brindar asistencia al cliente en línea y sobre todo aumentar la agilidad operativa para determinadas tareas, por lo cual se presume que la IA podría reemplazar muchos puestos de trabajo.

A pesar de no existir cifras precisas sobre el número de trabajadores que han sido o pueden verse afectados por la introducción de la IA en los entornos de trabajo, sí existe certeza en que habrá una afectación.

En este sentido, aparece una interrogante, ¿la inteligencia artificial puede suplir a un perito avaluador?

Los avalúos de bienes, como todas las actividades que realiza el ser humano han tenido un desarrollo y evolución, apalancada en el uso de nuevos métodos y en el aprovechamiento de los diferentes avances tecnológicos. Con el paso de los años, la valoración de bienes, pasó de ser una actividad netamente manual a incorporar herramientas tecnológicas para: la toma de datos, el registro, digitalización, cálculo y análisis de información, las cuales han contribuido para dar mayor certeza y disminuir el tiempo de elaboración de un informe de avalúo. Inclusive, debido al reciente confinamiento y pandemia, se incorporó por ejemplo para el caso de avalúos de vehículos una inspección remota a través de la vídeo-peritación, misma que tenía que ser realizada bajo parámetros técnicos en cumplimiento a la normativa.

Actualmente el perito avaluador es el responsable de realizar la inspección e interpretación de los factores que puedan afectar la valoración, de acuerdo a su propio conocimiento y experiencia, a fin de establecer criterios lo suficientemente fehacientes para dar validez al informe de tasación, por ende, los valores estimados dependerán de qué factores se analice y en realizar un adecuado estudio de mercado, con base en la experiencia del perito.

Sin embargo, los peritos requieren tiempo para realizar un estudio de mercado, analizar todas las variables y características de los bienes, así como los cálculos necesarios para determinar la valoración de un activo.

Hoy en día, la cantidad de datos que existen y se generan, tanto por parte de los humanos como por parte de las máquinas, supera la capacidad que tienen las personas de absorber, interpretar y tomar decisiones complejas basadas en esos datos.

Es allí donde se considera a la IA como un potencial puente para el desarrollo de nuevos sistemas operacionales, pues la tecnología de IA es una especie de software que permite almacenar, recuperar, procesar información y automatizar procesos con mucho volumen de información, evitando la necesidad de que las personas realicen estas tareas.

Se debe considerar que, el fin de la IA no es reemplazar al ser humano, sino mejorar las habilidades humanas en general, simplificar tareas operativas, realizar cálculos con mayor cantidad de datos, de manera más rápida y con total precisión, así como reconocer patrones y efectuar predicciones complejas.

Conforme lo señalado, se hace posible que el la IA apoye al proceso de valoración para considerar información cada vez más amplia, realizar predicciones del mercado y brinde información de forma ágil, para que el perito avaluador tome decisiones acertadas, basadas también en su conocimiento y experiencia.

Por lo tanto, no se podría considerar aún una valoración totalmente automática a través de IA, pues si bien esta tecnología es capaz de integrar el conocimiento y la experiencia que contribuyen al análisis de la información, todavía hay mucho margen de mejora en términos de comprender cómo funciona cada proceso en específico, como consecuencia siempre será necesaria la intervención y supervisión humana en el proceso.

En conclusión, la evolución de la Inteligencia artificial ha dado inicio al surgimiento de una nueva era tecnológica; sin embargo, ninguna tecnología está lo suficientemente avanzada hasta la fecha como para competir o remplazar al cerebro humano. Es claro que la inteligencia artificial está tomando una gran relevancia en el mundo entero y su implementación en el sector de los avalúos no será una excepción. Por lo tanto, llegará el momento en que los peritos comiencen a poner en marcha estas soluciones para mejorar el manejo de sus clientes y el desarrollo de sus actividades con la generación de un método más rápido, eficiente, práctico y seguro, sin perder su vínculo con la necesaria experiencia que aporta cada perito a un informe de avalúo.

Ing. Daniel Jácome

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