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Remodelaciones que realmente aumentan el valor de un inmueble en Ecuador

qbit — Wed, 18 Mar 2026 22:20:10 +0000

Al momento de vender o garantizar un inmueble en Ecuador, el valor no lo define únicamente la estética, sino su estado real de conservación, funcionalidad y coherencia con el mercado. Factores como la antigüedad, el mantenimiento, las condiciones constructivas y el estado de las instalaciones influyen directamente en la percepción y en el resultado de un avalúo.

No todas las remodelaciones incrementan el valor. De hecho, muchas intervenciones generan gasto sin impacto real, especialmente cuando se enfocan únicamente en lo visual y no en corregir aspectos técnicos o funcionales del inmueble.

Para INMOVALUAR, el enfoque es identificar qué aspectos son reconocidos técnicamente en una valoración y percibidos por el mercado, permitiendo que cada decisión de mejora esté alineada con la realidad del inmueble y su entorno.

¿Qué factores realmente influyen en el valor de un inmueble?

Antes de pensar en remodelar, es fundamental entender qué elementos determinan el valor desde un enfoque técnico y de mercado:

• Condición física y estado de conservación:
El mantenimiento general, la presencia de deterioros y el estado de los acabados inciden directamente en la percepción y en el valor del inmueble.

• Antigüedad y nivel de actualización:
La edad del inmueble influye en su depreciación, pero esta puede mitigarse si existen remodelaciones bien ejecutadas y coherentes. Es importante conocer cuándo y cómo se realizaron estas intervenciones.

• Condiciones constructivas y funcionales:
Instalaciones eléctricas, sanitarias y distribución interna deben ser operativas, seguras y acordes al uso del inmueble.

• Ubicación, entorno y condiciones climáticas:
El inmueble se valora en función de su contexto: sector, accesibilidad, servicios cercanos y características del entorno inmediato.

En Ecuador, además, es clave considerar la región donde se encuentra el bien. En zonas de la costa, la exposición a la salinidad y a altos niveles de humedad acelera el deterioro de materiales, afectando estructuras metálicas, pintura, instalaciones y acabados. Esto implica la necesidad de un mantenimiento más frecuente y técnico para conservar el valor del inmueble.

En contraste, en ciudades de la sierra, donde el clima es más seco y estable, los inmuebles tienden a conservarse mejor a lo largo del tiempo, lo que puede influir positivamente en su vida útil y en su valoración.

• Estado de conservación de áreas comunes (en propiedades en conjunto):

El estado de las áreas comunales, fachadas y mantenimiento general incide en la percepción de valor del inmueble individua

• Documentación y coherencia legal:
Las ampliaciones o modificaciones deben estar regularizadas. Diferencias entre lo construido y lo registrado pueden afectar el valor y procesos de financiamiento.

¿Qué tipo de intervenciones sí generan valor?

Desde un criterio técnico, las mejoras que realmente aportan valor son aquellas que reducen riesgos, mejoran la funcionalidad y fortalecen la percepción del inmueble:

• Corrección de problemas existentes:
Subsanar deterioros, fallas constructivas o instalaciones en mal estado tiene mayor impacto que cualquier mejora estética.

• Mantenimiento integral:
Pintura, limpieza profunda y reparación de detalles visibles mejoran la presentación y reducen objeciones.

• Actualización funcional de espacios:
Las áreas deben ser utilizables, coherentes y responder a necesidades reales, priorizando funcionalidad sobre tendencia.

• Mejora de acabados deteriorados:
Sustituir elementos en mal estado contribuye a una mejor percepción general del inmueble.

• Optimización del espacio (cuando aplica):
Ajustes en la distribución pueden mejorar el aprovechamiento y la funcionalidad sin necesidad de grandes intervenciones.

• Iluminación y ventilación:
Influyen directamente en la habitabilidad y en la percepción de calidad.

Criterio técnico para tomar decisiones de remodelación

Más que definir qué remodelar, el punto clave es cómo decidir intervenir.

El valor de un inmueble no depende de cuánto se invirtió, sino de cómo se posiciona frente a otras opciones similares en el mercado. En este contexto, el análisis debe enfocarse en reducir riesgos y mejorar la competitividad del inmueble.

Es fundamental priorizar la corrección de problemas que puedan generar desconfianza en un comprador o afectar un avalúo. Un inmueble que transmite certeza —en su estado, funcionamiento y mantenimiento— tiene una mejor posición en negociación.

Asimismo, las mejoras deben ser coherentes con el entorno. Si bien toda intervención suma, su impacto dependerá de qué tan alineada esté con las características y expectativas del mercado en ese sector. Intervenciones que no responden a estas condiciones pueden afectar la competitividad del inmueble, incluso si implicaron una inversión alta.

En muchos casos, un buen mantenimiento y una adecuada presentación son suficientes para mejorar la percepción sin necesidad de realizar remodelaciones mayores.

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Vida útil de los bienes inmuebles

qbit — Mon, 27 Feb 2023 21:01:18 +0000

Arq. Jheysson Montufar

Como todo bien tangible los bienes inmuebles también tienen una vida útil, que determina el tiempo que durará una construcción desde su puesta en servicio hasta que ésta deje de funcionar óptimamente y deba evaluarse su reposición.

Este tiempo, es técnicamente establecido de acuerdo a su tipología arquitectónica y materiales constructivos, siendo diferente para la madera, el acero y el concreto, así como unos podrán tener mayor vida útil que otros en relación a su escala.

Existen bienes imponentes urbanísticamente como estadios, centros comerciales, centros de convenciones, aeropuertos, coliseos y demás inmuebles jerárquicos de ciudad que pueden tener entre los 80 a 100 años de vida, inclusive dadas las circunstancias, estos pueden extenderse en el tiempo.

Otros bienes, que podemos denominar “habituales” como edificaciones en altura, corporativos o residenciales, pueden alcanzar fácilmente los 80 años.

Tenemos también edificaciones de menor envergadura como viviendas unifamiliares que pueden alcanzar los 50 o 60 años de vida, así también como galpones o bodegas industriales que pueden estar catalogadas dentro de esta categoría.

Por último, tenemos construcciones menores, en donde su vida útil es variante, dependiendo sus materiales y en general su sistema constructivo y/o uso, las cuales se estiman 40 años de vida útil.

Con lo antes mencionado, queda claro que todo bien inmueble tiene establecida una vida útil, la cual plantea una expectativa aproximada entre 40 y 80 años. Del mismo modo, con el paso del tiempo su valor va minorando, debido a su desgaste natural y uso, a esto es lo que llamamos “Depreciación”. La depreciación es inevitable y la misma puede tener mayor o menor impacto en el valor comercial de un inmueble, de acuerdo al estado que presenta por uso y nivel de mantenimiento.

Precisamente, un punto clave para sostener el valor de los inmuebles en el tiempo, es el mantenimiento del que son objeto; un claro ejemplo de que el mantenimiento puede extender la vida útil de un inmueble son las edificaciones patrimoniales localizadas en el centro histórico de la ciudad de Quito, que, a pesar del paso del tiempo, aun cuando sus vidas útiles han culminado, se identifican edificaciones en buen estado que fueron intervenidas de fondo, de manera estructural, restauración y/o mantenimientos preventivos y correctivos que sin duda han sido un eje fundamental para alargar sus vidas útiles. Estos trabajos de obra civil en específico, se han alineado a varias exigencias técnicas constructivas reguladas mediante ordenanzas municipales.

En inmuebles de mayor escala, como edificios desarrollados en Propiedad Horizontal, el mantenimiento preventivo puede estar enfocado a impermeabilizaciones, revisión continua de sistemas de distribución de agua potable, aguas servidas y de aguas lluvias, control de humedades, revisión continua de maquinaria y equipos, etc.; y, el correctivo a pintura interior y exterior, mantenimiento de áreas comunales, limpieza en general, corrección de humedades, fugas de agua, mantenimiento y revisión continua del sistema eléctrico, etc. Estos planes de mantenimiento, deben ser identificados y programados técnicamente por profesionales capacitados, que puedan solventar oportunamente estas necesidades y puedan aplicar distintos métodos para el efecto.

Ahora, centrándonos en viviendas unifamiliares (mayoritariamente asentadas en nuestro país), no está por demás tener en cuenta también planes preventivos de mantenimiento acorde a la ubicación (clima) y uso de los inmuebles y sobre todo estar preparados para las épocas lluviosas suscitadas durante el año. Además, se deberían tomar en cuenta rubros importantes como impermeabilizaciones, control de filtraciones en cubiertas, corrección de humedades, mantenimiento de tuberías de agua potable y aguas negras, así como también se recomienda preservar la estética y presentación de las construcciones mediante trabajos de pintura interior y exterior. Esto, como problemas habituales dentro de nuestro hábitat.

En definitiva, es un gasto económico inevitable cumplir con estas consideraciones. Sin duda, esto motiva a que los valores comerciales de las propiedades puedan sostenerse en el tiempo y que su depreciación no sea tan fuerte con el paso de los años. Es mucho más costoso realizar mantenimientos correctivos que preventivos, para lo cual es recomendable tener un plan establecido para cada tipo de inmueble.

Una edificación que ha recibido un adecuado mantenimiento, ante una hipotética venta o enajenación, generará que el inmueble sea más apetecido en el mercado y por tanto mayor poder de negociación y, por otro lado, el futuro comprador no tendrá que realizar gastos extras sobre el bien, factores que en muchos casos desmotivan para una exitosa transacción.

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Impacto de la pandemia en los bienes inmuebles

qbit — Thu, 04 Aug 2022 11:31:00 +0000

Sin lugar a dudas, los efectos del COVID-19 han recaído en la mayoría de sectores actores de la economía, y el ámbito inmobiliario no ha sido la excepción.

Durante este periodo, desde inicios de la pandemia en marzo 2021, en INMOVALUAR como peritos avaluadores hemos realizado un exhaustivo monitoreo de mercado y varios estudios con respecto a las variables afectadas hasta al momento en el mercado inmobiliario.

A continuación, se encuentra el resumen de las principales conclusiones de este análisis que permitirá tener una idea de lo que sucedió y sucede en el mercado inmobiliario:

1

Los inmuebles mayormente afectados han sido OFICINAS, debido a las nuevas modalidades de trabajo desarrolladas como consecuencia de la pandemia. En este sentido, identificamos una alta desocupación de las oficinas en cuanto a sus actividades cotidianas. En el mercado se visualiza alta oferta de arriendos, lo que sin duda provoca una baja en su canon de renta, desembocando también una baja de sus valores de mercado. Un gran grupo económico de inversionistas, tuvieron por preferencia en determinada época adquirir oficinas para tener retorno por su rentabilidad, ahora los mismos en determinados casos han llegado a la toma de decisiones de deshacerse de ellas.

2

Otros de los inmuebles más golpeados, han sido propiedades antiguas. Es decir, propiedades mayores a 20 años. Esto ya que en las transacciones de compraventa se han identificado casos de que las mismas tienen alto porcentaje de negociación (hablamos negociaciones de venta hasta del 20%).

3

Los inmuebles de un nivel económico ALTO – LUJO, también sufrieron un quebranto en sus valores, ya que el universo económico adquiriente es reducido, por ende, se han evidenciado altas negociaciones para dar alcance a otro grupo económico que pueda alcanzarlo.

4

Otra variable medible han sido los inmuebles NUEVOS, comercializados por constructoras, nos referimos a proyectos inmobiliarios en los cuales se evidencian diferentes tipos de descuentos de acuerdo a las formalidades de pago. Los inmuebles nuevos en ciertos casos han llegado a tener una disminución entre el 4% y 6%. Al ser constructoras, estas requieren de liquidez, pues las suspensiones de obra por estos motivos, recaen en grandes pérdidas.

5

Los inmuebles de gran concurrencia de gente como cines, teatros, hosterías, hoteles, etc. han tenido un gran impacto en su economía, estos se han visto mayormente afectados, puesto su sostenibilidad depende de clientes visitantes y/o sectores como el turismo. Debido a la restricción por su uso, distanciamiento social, aforo, etc.

6

Es importante señalar que los inmuebles más apetecibles (por varios motivos) ya sea por su ubicación, uso, tipo, no se han visto gravemente afectados. Los locales comerciales muy bien ubicados, por ejemplo, mantienen sus valores, así como las casas en urbanizaciones muy apetecibles o los terrenos en sectores estratégicos.

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